Spółdzielnia się kurczy

Mija 10 miesięcy od momentu wejścia w życie ustawy umożliwiającej wykup mieszkania spółdzielczego za przysłowiową złotówkę. Zniknęły kolejki w największej sochaczewskiej mieszkaniówce, nie ma tłoku u notariuszy. Czy już wszyscy uprawnieni wykupili swoje lokale i jak to wpłynęło na sytuację w spółdzielni, pytamy prezesa SMLW Stanisława Dziekońskiego.
- Ilu członków SMLW skorzystało z możliwości wykupu mieszkania na preferencyjnych warunkach?
- Na koniec grudnia swoje lokale przekształciło ok. 600 osób, 1000 przekroczyliśmy na początku lutego. W tej chwili jest to około 1200 osób.
- A jak duża jest kolejka oczekujących?
- Tak w ogóle uprawnionych do przekształcenia lokalu zgodnie z ustawą z lipca ub. roku jest ok. 3.500, ale kolejki nie ma. Wszyscy chętni obsługiwani są na bieżąco. Dla przykładu dzisiaj akty notarialne podpisaliśmy z ośmioma lokatorami, na jutro zaplanowanych jest siedmiu kolejnych. Naszą spółdzielnię obsługuje dwóch notariuszy i u żadnego z nich nie ma specjalnego obłożenia. Jeszcze kilka miesięcy temu spisywaliśmy ok. 20 aktów dziennie. Teraz taka ilość przypada na cały tydzień.
- A co z resztą lokatorów, którzy jeszcze nie występowali o przekształcenie? Czy to jest grupa, której nie stać na wykup lokalu nawet na tak preferencyjnych warunkach?
- Tego nie wiem. Spółdzielnia nie prowadzi analiz, dlaczego lokatorzy nie chcą skorzystać z takich możliwości. Przekształcenia nie mogli dotychczas dokonać lokatorzy bloków przy Zawadzkiego 1 i 3, bo w tym wypadku Urząd Miasta nie przeprowadził komunalizacji gruntów. Myślę jednak, że to się stanie w niedługim czasie. Co do wszystkich pozostałych, nie ma przeciwwskazań.
- Ustawa, o której mówimy, umożliwia również wyłączanie się budynków spółdzielczych i tworzenie wspólnot. Czy takie sytuacje miały już miejsce?
- W tej chwili z możliwości takiej skorzystali mieszkańcy jednego budynku, ale kilkanaście spełnia wymagane warunki.
- A jakie to warunki?
- Musi zapaść uchwała o utworzeniu wspólnoty, podjęta większością ponad 50 proc. udziałów, tzn. lokatorów zajmujących ponad połowę powierzchni bloku. Zwołuje się zebranie, w którym, oprócz zainteresowanych mieszkańców, uczestniczy przedstawiciel spółdzielni. Po przegłosowaniu uchwały, budynek przechodzi spod ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej pod zarząd ustawy o własności lokali.
- A co na to spółdzielnia?
- Podczas takiego zebrania spółdzielnia głosuje tą częścią udziałów, która jest niewyodrębniona, tzn. w której lokale nie zostały wykupione. W przypadku bloku Żeromskiego 32, który zawiązał wspólnotę, głosowaliśmy „za”.
- To znaczy, że spółdzielnia chętnie oddaje swój majątek?
- Jeżeli w tym konkretnym przypadku mieliśmy 13 proc. głosów, nie miało sensu protestowanie. Poza tym nie uszczuplamy majątku spółdzielni, bo wykupione lokale wraz z gruntem nie są już własnością SM, ale konkretnych osób.
-To może spółdzielnia zacznie znowu budować?
- Nie sądzę. To obecnie zajęcie dla developera. Dzisiaj, w przypadku spółdzielni, istnieje wiele zagrożeń związanych z takim zadaniem. Myślę głównie o ewentualnych problemach finansowych. Kiedyś budowę bloków kredytowało państwo. W obecnych warunkach ekonomicznych inwestycję musieliby sfinansować potencjalni właściciele budowanych mieszkań, a co w przypadku osób, które chciałyby otrzymać mieszkanie na prawach lokatorskich? Jest to w tej chwili problem, bo spółdzielnia nie posiada tak dużych środków własnych.
- Może się więc okazać, że za jakiś czas spółdzielnia straci rację bytu.
- Chyba nie, bo zawsze pozostanie część niewyodrębnionych lokali, a poza tym mamy jeszcze „Biedronkę”, aptekę, czy stary Pewex, czyli lokale użytkowe będące w wynajmie.
- Ale na pewno spółdzielnia nie będzie potrzebna w takim zakresie jak dotychczas.
- Jeśli ma pani na myśli osoby zatrudnione, to zapewne ich ilość się zmniejszy, ale osobiście uważam, że przekształcenia potrwają jeszcze około 10 lat.
- I jeszcze jedno pytanie, z którym ciągle zwracają się do nas spółdzielcy sprzedający swoje mieszkania. Chodzi o pobierane, ich zdaniem nieprawnie, opłaty na podatek VAT, jeśli nie upłynęło 5 lat od ostatniego przekształcenia lokalu. Czy pojawiła się w tej sprawie jakaś interpretacja prawna?
- W dniu dzisiejszym, po przeszło trzech miesiącach oczekiwania, otrzymaliśmy odpowiedź z Izby Skarbowej w Warszawie, do której zwróciliśmy się o indywidualną interpretację w tej sprawie. Odpowiedź zawarta jest na ośmiu stronach maszynopisu i odnosi się do wielu specyficznych sytuacji . Napisana jest ona trudnym prawniczym językiem z przywołaniem brzmienia konkretnych artykułów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o podatku od towarów i usług, a także Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych oraz Rozporządzenia Ministra Finansów. Jednak moje rozumienie tego co w tej interpretacji zostało zawarte jest takie, że w sytuacjach , które występują w naszej spółdzielni, w zdecydowanej większości przypadków, nie będzie konieczności płacenia podatku VAT. Oczywiście wymaga to bardzo wnikliwej analizy specjalistów od podatków i radcy prawnego, bowiem każdy konkretny przypadek może zawierać niespodzianki.
- Czy wobec tego lokatorzy, których dotyczy ten problem mogą się już zgłaszać do SM w celu dokonania przekształceń?
- Zapraszamy.
Rozmawiała Jolanta Sosnowska