Tanie mieszkania i wiele pytań

Zamiast kilkudziesięciu tysięcy, kilkanaście, góra kilkaset złotych – tyle już niedługo zapłacimy za przejęcie mieszkania na własność. Od 1 sierpnia tego roku zaczną obowiązywać nowe zasady dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, mowa oczywiście o głośnej od kilku miesięcy nowelizacji ustawy o spółdzielniach. Szykuje się też prawdziwa rewolucja w ich organizacji i zarządzaniu.
Mieszkanie za grosze…
Nie ma co ukrywać, że z całego pakietu zmian w ustawie, te dotyczące wykupu mieszkań interesują nas najbardziej. I nic dziwnego, w całym kraju z szansy przejęcia mieszkania za grosze będzie mogło skorzystać ponad 900 tys. osób. A zaoszczędzą dużo. Do tej pory ci, którzy przejmowali mieszkanie na własność, a jest ich ponad 2,5 mln, musieli płacić najpierw 70 proc., a następnie prawie połowę jego rynkowej ceny, po zmianach ustawy - jedynie nominalną kwotę, którą państwo umorzyło kiedyś spółdzielni w zaciągniętym przez nią kredycie na budowę. Oznacza to, że jeśli umorzyło wówczas np. 20 proc. wartości mieszkania, to dokładnie tyle zapłacimy (jeśli państwo umorzyło 20 tys. zł przed denominacją – zapłacimy 2 zł). Kilkaset złotych kosztować będzie natomiast przygotowanie aktu notarialnego i wpis mieszkania do księgi wieczystej.
… ale nie dla dłużników
Jedni z takiego obrotu sprawy się cieszą, inni nie ukrywają oburzenia, bo na wykup mieszkania zaciągali często wieloletnie kredyty. Mieszane uczucia i wiele wątpliwości mają władze sochaczewskich spółdzielni. Stanisław Dziekoński, prezes największej sochaczewskiej mieszkaniówki - Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej, mówi, że ustawodawca wykazał się niestarannością, bo dokument nie zawiera wielu istotnych rozwiązań, a w niektórych punktach jest niesprawiedliwy. W przypadku tej spółdzielni grupa, która może przekształcić mieszkanie jest statystycznie porównywalna do tej w całym kraju i stanowi znaczną mniejszość lokatorów. Z szansy przejęcia lokalu na własność nie będą jednak mogli skorzystać wszyscy, mowa o osobach figurujących w spółdzielni na liście dłużników, a jak mówi prezes Dziekoński, jest to większość tych, którzy mogliby ewentualnie starać się o zmianę statusu mieszkania. „W końcu kogo było wcześniej stać na wykup lokalu – tylko bogatych” – dodaje.
Skutki uzależnienia przyjęcia wniosku od wyrównania należności w spółdzielni, zdaniem Stanisława Dziekońskiego, będą jednak pozytywne, bo ustawa nie precyzuje wielkości długu, spłacić go będą więc musieli wszyscy zainteresowani własnym mieszkaniem, a to generalnie spowoduje zmniejszenie zadłużenia w spółdzielni.
Do tego dochodzi kwestia własności gruntu, na którym stoi blok. Nie ma problemu jeżeli grunt należy do spółdzielni, bądź jest ona jego użytkownikiem wieczystym, gorzej jeżeli stan prawny terenu nie jest uregulowany. Wówczas z przejęciem własności, ze względu na liczne procedury, będziemy musieli poczekać, być może nawet kilka lat.
Przekształcenie w toku
Przekształcanie prawa do lokalu spółdzielczego w odrębne prawo własności lokali należących do SML-W trwa już od ponad roku. „Jeden blok został załatwiony w 2006. W roku bieżącym podpisaliśmy u notariusza około połowy umów z innego budynku, mamy umówione terminy dla dwu kolejnych bloków, a na różnym stopniu realizacji jest jeszcze cała sterta dokumentów dotyczących innych budynków – mówi Stanisław Dziekoński. – Na dzień dzisiejszy te terminy są jeszcze bardzo długie, teraz będą skrócone, zmniejszą się koszty notarialne i wieczysto-księgowe, więc podejrzewam, że tych wniosków będzie jeszcze więcej. Jest tylko pytanie, czy wyrobimy się czasowo, bo jesteśmy zobowiązani podpisać umowę notarialną w sprawie przeniesienia własności w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku. Będziemy chyba musieli ustanowić pełnomocników do ich podpisywania, bo inaczej zarząd nie będzie miał czasu na pracę” – dodaje prezes spółdzielni.
Ustawa niesprawiedliwa
Najpoważniejszym zarzutem wobec znowelizowanej ustawy jest jej niekonstytucyjność. Wspomina również o tym Stanisław Dziekoński, który twierdzi, że wkracza ona we własność prywatną spółdzielni i działa na jej szkodę. „Spółdzielnia to nie własność i mienie Skarbu Państwa tylko wspólne dobro mieszkańców, którzy podpisali deklarację przystąpienia do spółdzielni, a przez tę ustawę wielu z nich będzie pokrzywdzonych. Mam na myśli osoby, które posiadają własnościowe prawo do lokalu, one zapłaciły drożej za mieszkanie, ich jest więcej niż pozostałych spółdzielców, a przecież zgodnie z zasadą demokracji, powinna się liczyć decyzja większości – przekonuje prezes Dziekoński. - Proszę spojrzeć na Sochaczew, gdzie tylko część bloków jest ocieplona. Tam, gdzie budynki są ocieplone i gdzie wymieniono okna, lokatorzy bardzo chętnie przejmują lokalne na własność, ale co teraz zrobić z tymi blokami, które nie są ocieplone, z tymi osobami, które nie mają nowych okien? Ten, kto był uczciwy, rzetelny, albo po prostu się zagapił, bo nie wiedział, że okna można wymienić na koszt spółdzielni, może się czuć pokrzywdzony i rozżalony”.
Bez ulg w funduszu remontowym ?
Kolejny problem z ustawą dotyczy rekompensaty dla tych, którzy na nowych przepisach stracą, bo wykupili mieszkanie wcześniej. W maju mówiło się o zwolnieniu tych osób z opłacania funduszu remontowego, ale pomysł przepadł w sejmowym głosowaniu i o ewentualnym zadośćuczynieniu ma w końcu decydować walne zebranie. Prezes Dziekoński pomysłom zwolnienia tej grupy z opłat w ogóle się dziwi, bo jak mówi, ze względu na olbrzymie ceny ciepła fundusz remontowy został w naszym mieście obniżony kilka lat temu i wynosi obecnie połowę tego, co powinien, aby można było utrzymać zasoby w odpowiednim stanie. W podobnym tonie wypowiada się Jan Matusiak, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Victoria”, który zwalnianie wywłaszczonych z opłat na fundusz uważa w praktyce za nierealne. „Nie ma możliwości, aby walne zebranie zwolniło kogoś z tych opłat, bo wtedy pozostali musieliby płacić podwójnie, żeby utrzymać blok. Płacić zresztą będą musieli wszyscy, bo w jednym artykule ustawa dopuszcza co prawda możliwość zwolnienia tych osób z opłat, ale w innym zobowiązuje wszystkich lokatorów do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją budynku” – mówi prezes „Victorii”.
W tej spółdzielni do wykupienia są jeszcze 22 spośród wszystkich 345 mieszkań, bo jak dodaje prezes Matusiak, ze zmienionej ustawy nie skorzystają lokatorzy 180 mieszkań przy ul. Konstytucji 3 Maja. Ci spłacają kredyt na budowę mieszkania na zupełnie innych zasadach, które weszły w życie od 1992 roku.
Więcej praw dla lokatorów
Znowelizowana ustawa, o czym już wspomnieliśmy, to nie tylko minimalne koszty wykupu mieszkań, ale cała seria nowych zasad zarządzania spółdzielnią. Mowa m.in. o ograniczeniu czasu trwania kadencji rady nadzorczej do 3 lat, ilości kadencji do 2, wliczając wcześniejsze, zakazie wchodzenia w jej skład pracowników spółdzielni, likwidacji zebrań przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych na rzecz walnych zgromadzeń, większym dostępie członków spółdzielni do dokumentów, np. uchwał, czy obowiązku prowadzenia przez zarząd spółdzielni ewidencji i rozliczania kosztów oddzielnie dla każdej nieruchomości. Ten ostatni zapis ma spowodować, że nasze opłaty za czynsz i na fundusz remontowy przeznaczone będą dokładnie na naszą nieruchomość. A wszystko po to, by, jak mówią ustawodawcy, spółdzielnie były zarządzane w bardziej demokratyczny sposób i przestały przypominać komunistyczne molochy.
Co z Trybunałem?
Jak zatem widać, znowelizowana ustawa niesie ze sobą szereg zmian, które w znaczny sposób wpłyną na dalsze funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych. Na przeszkodzie w jej realizacji stanąć może jednak Trybunał Konstytucyjny, bo nie milkną głosy przeciwników uznających ustawę za sprzeczną z konstytucją. Zwróceniem się do tej instytucji, straszył już Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, a także niektóre partie. Co może być dalej? Jeśli Trybunał uznałby ustawę za niekonstytucyjną, to znowelizowane przepisy przestałyby obowiązywać, a to oznacza, że wszystkie złożone wnioski o przejęcie mieszkania nie miałyby znaczenia. Chyba, że ktoś wcześniej zdążyłby już podpisać umowę przenoszącą własność.
To jednak ewentualnie dalsza przyszłość. Na obecną chwilę o wiele ważniejsza wydaje się odpowiedź na pytanie, jak na te rewolucyjne ustawowe zmiany przygotowane są same spółdzielnie i czy będą one w stanie je wdrożyć. Czy zamierzenia na papierze uda się w rzeczywistości zrealizować i czy będzie tak łatwo jak zapewniają ustawodawcy. Przekonamy się o tym niebawem.
Martyna Mikulska