Ciasne, ale własne

O możliwości wykupienia mieszkania za przysłowiową złotówkę pisaliśmy już wielokrotnie, wciąż jednak rodzą się kolejne pytania. Tym bardziej, że w niektórych mediach procedurę przeniesienia własności przedstawia się jako nieskomplikowany proces, tymczasem, jak twierdzi prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej Stanisław Dziekoński, sprawa nie jest ani prosta, ani szybka.
- Jakie zadania związane z uwłaszczeniem lokatorów leżą po stronie spółdzielni?
- Spółdzielnia musi być przede wszystkim dobrze przygotowana. U nas proces ten trwa już około 2 lat. Pierwszym krokiem było bowiem wydzielenie działek pod każdym blokiem, garażem, jak również dróg osiedlowych, placów, które nie są przypisane od żadnego bloku. Procedura podziałów geodezyjnych trwała ponad rok. Wykonywał je uprawniony geodeta, a spółdzielnię zadanie to kosztowało ponad 100 tys. zł.
Drugi krok, prowadzony równolegle, to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wydanego przez Starostwo. Zaświadczenie to można było uzyskać po dokonaniu inwentaryzacji lokali przez uprawnionego architekta. Wszystkie bloki zostały ponownie wyrysowane wg kondygnacji, zliczono wielkość lokali i ich udział we wspólnej własności.
Później trzeba było wystąpić do Urzędu Miasta o sprzedaż działek, na których stoją nasze budynki, oczywiście sprzedaż z bonifikatą 95 proc. Pierwsza decyzja o wykupie pojawiła się w październiku ubiegłego roku i dotyczyła 18 bloków, zaś następna dopiero w sierpniu bieżącego roku, mimo że sprawa ma już swoją historię.
- Jakiego osiedla dotyczyła ta pierwsza decyzja?
- W roku bieżącym osiedla Ogrody, które jako pierwsze zostało wykupione. Za grunty pod blokami na osiedlu Ogrody zapłaciliśmy ok. 59 tys. Następne w kolejności były osiedla Polna II i Polna V, czyli prawa strona ul. 600 - lecia, co kosztowało SM ok. 87 tys. zł. Wykupiliśmy również grunty pod naszymi blokami przy ul. Warszawskiej. O ile wiem, przygotowywana jest teraz przez Urząd Miasta decyzja na wykup ul. Senatorskiej.
- Jak rozumiem, od wykupu gruntów zależy możliwość przeniesienia prawa własności?
- I tak, i nie. Możliwe są także przekształcenia na prawie wieczystej dzierżawy gruntu i takie przekształcenia miały miejsce w budynku 600 - lecia 27. I co ciekawe, w tej chwili jest to problem, bo ustawa mówi, że SM musi się odnieść do pierwszego wniosku, czyli w tym wypadku dokonać przekształcenia w wieczystą dzierżawę gruntu. Mieszkańcy ci mogą teraz zwracać się o pełny wykup do Urzędu Miasta.
- A lewa strona ul. 600 – lecia, czy sprawa wykupu jest już uregulowana?
- Jeszcze nie do końca, z tego co wiem, jest w przygotowaniu w Urzędzie Miejskim. Muszę tu dodać, że z wykupem jest taki problem, iż spółdzielnia płaci za wszystkie działki, tymczasem z dobrodziejstwa nowej ustawy skorzysta tylko część lokatorów, przypuszczam, że ok. 80 proc., więc część kosztów poniesie spółdzielnia.
- A ile wniosków wpłynęło dotychczas?
- W komputerze mamy zarejestrowanych, wg terminu składania, ok. tysiąca wniosków, ale jest ich o wiele więcej, gdyż ciągle napływają nowe. Są one sukcesywnie wprowadzane do systemu.
- Wróćmy jednak do kolejnego kroku, jaki SM musi wykonać.
- Po przeprowadzeniu inwentaryzacji, Zarząd musi przygotować projekt uchwały dot. wyodrębnienia własności lokalu. To jest ogromna praca – 83 budynki, w których każdy lokal musi zostać dokładnie opisany, jego metraż, ilość pomieszczeń, powierzchnia piwnicy itd. Ponadto uchwała zawiera określenie statusu mieszkania, czy jest ono lokatorskie, czy własnościowe. Jest to o tyle trudny etap, że uchwała taka, jeśli znajdzie się w niej błąd, może być podważona jedynie przez sąd. Dlatego projekt uchwały jest sprawdzany przez trzy osoby. Mówię o tej benedyktyńskiej pracy, bo dla jednego bloku to jest kilkadziesiąt stron maszynopisu. Najpierw w teczkach lokalu trzeba znaleźć niezbędne informacje, nanieść je do uchwały, przepisać i sprawdzić trzykrotnie.
- I co dalej?
- Taki projekt uchwały przesyłamy do każdego lokatora, z zachowaniem odpowiedniej procedury i terminów, listem poleconym, co też powoduje określone koszty, bo przypomnę, że jedna przesyłka to koszt 5,40 zł. Lokator, po otrzymaniu projektu uchwały, ma obowiązek w ciągu 14 dni sprawdzić go i złożyć ewentualne wnioski, jeśli coś się nie zgadza. Spółdzielnię z kolei obowiązuje 14 dniowy termin wyłożenia dokumentu do wglądu, a potem kolejne dwa tygodnie na naniesienie poprawek i sporządzenie ostatecznej wersji uchwały. Cały ten proces, zgodnie z wymogami ustawy, trwa 63 dni i nie da się tego skrócić.
Jak widać, spółdzielnia nie zasypiała gruszek w popiele, ale do 1 sierpnia była tylko jedna osoba, która się tym zajmowała. Z chwilą ogłoszenia ustawy ruszyliśmy, że tak powiem, szeroką ławą. Obecnie blokuje nas jedynie około 10 uchwał, a, jak wspomniałem, mamy 83 budynki. Zasadnicza część prac została zrealizowana.
- Czy to już koniec procedury?
- Z chwilą podjęcia przez Zarząd uchwały, wchodzi ona w życie. Pozostaje jeszcze wizyta u notariusza.
- I tu istnieją kontrowersje, czy umówienie terminu w kancelarii notarialnej leży po stronie spółdzielni czy lokatora.
- Ja uważam, że skoro pieniądze wykłada spółdzielca, to on ma prawo wyboru notariusza. Ze względów praktycznych jednak pewnie będzie decydowała o tym spółdzielnia. Chodzi o to, że notariuszowi musimy dostarczyć całą stertę dokumentów – m.in. inwentaryzacje budynków, uchwały, wyciągi z ksiąg wieczystych, z rejestru gruntów. Aby nie robić bałaganu, pewnie cały blok będzie obsługiwany przez tego samego notariusza. I na tym właściwie kończy się rola spółdzielni, choć, jak wspomniałem, to ogromna praca.
- Powiedzmy jeszcze, bo wciąż mieszkańcy są niedoinformowani, co należy do ich obowiązków?
- Najpierw złożenie wniosku o przekształcenie lokalu, przy czym terminy nie obligują lokatora zupełnie, może to zrobić dzisiaj lub za 5 lat. Ustawa nie określa ram czasowych.
- I co ważne, dotychczas nie została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego, co zapowiadały niektóre ugrupowania polityczne i instytucje.
- Myślę, że za sprawą planowanych wyborów parlamentarnych tym bardziej nie zostanie zaskarżona. Nikt teraz nie będzie się narażał wyborcom. Jak więc powiedziałem, po złożeniu wniosku lokator czeka na sporządzenie uchwały dotyczącej jego bloku. Może się jednak zdarzyć, że taka uchwała już została mu przesłana, wtedy zgłasza się do nas z tymże dokumentem. Następnym krokiem jest wydanie lokatorowi zaświadczenia o niezaleganiu w spółdzielni z opłatami. Pismo takie będzie potrzebne do sporządzenia aktu u notariusza. My podajemy, w której kancelarii dany blok będzie „załatwiany”, a spółdzielca umawia odpowiadający mu termin. Chodzi o to, że może nie wszyscy posiadają w tej chwili potrzebne kwoty i woleliby z tym poczekać jakiś czas. Chodzi zwłaszcza o osoby, które mają dług w spółdzielni, bo zasada jest taka, że wykupu może dokonać osoba, która nie zalega nawet złotówki. Po umówieniu terminu u notariusza, należy więc dokładnie sprawdzić swoje saldo w spółdzielni, bo w innym przypadku zaświadczenie nie zostanie wydane. Ostatni etap tej procedury, to podpisanie aktu przez obie strony.
- A koszty?
- W przypadku mieszkań lokatorskich spłata umorzenia kredytu to kwota od kilku do maksymalnie 50 zł. W obu przypadkach, czyli mieszkań własnościowych i lokatorskich, doliczyć trzeba ok. 200 zł za wykup gruntów pod budynkami. Lokator ponosi też koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej, co może dać kwotę ok. 750 zł.
- Z ustawy wynika, że wykupowi podlegają również garaże.
- To prawda, ale apelowałbym do spółdzielców, aby dali szansę najpierw właścicielom mieszkań. Zarząd SM i tak trzy dni w tygodniu, od 8.30 do 20.00, spędzać będzie w kancelariach notarialnych.
- Proszę jeszcze powiedzieć na koniec, co z tymi, których bloki nie kwalifikują się do przeniesienia własności wg ustawy?
- Rzeczywiście mamy kilka takich budynków, z którymi będzie problem. Część z nich, tzn. mieszkania w blokach przy ul. Ogrodowej 5, Grunwaldzkiej 4, H. Sawickiej 8 oraz Słowackiego 3a i 9 nie mogą być wykupione, gdyż nie spełniają wymagań normy akustycznej, mają po prostu za cienkie ściany. Z kolei pod czterema innymi budynkami – Targowa 6 i 6a oraz Staszica 54 i 54a znajdują się grunty miejskie, co do których SMLW nie ma praw własności. W tych przypadkach prowadzimy rozmowy z lokatorami, wyjaśniamy zawiłości proceduralne i na dzień dzisiejszy nie mamy wiążących rozwiązań.
Rozmawiała Jolanta Śmielak - Sosnowska