Plan ogólny Sochaczewa pod lupą mieszkańców. Pytania o działki, zabudowę i tereny zielone

Dlaczego jedna działka znalazła się w strefie mieszkaniowej, a sąsiednia już nie? Co z terenami zagrożonymi powodzią, gruntami rolnymi i wydanymi warunkami zabudowy? Podczas konsultacji planu ogólnego Sochaczewa mieszkańcy pytali o sprawy, które bezpośrednio wpływają na możliwość budowy domu i wartość nieruchomości.

Projekt planu ogólnego Sochaczewa przedstawiali zastępca burmistrza Stanisław Wachowski, naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Tadeusz Krysiak oraz mgr inż. arch. Izabela Sobierajska, projektantka dokumentu. Po prezentacji odpowiadali na pytania mieszkańców i właścicieli działek.

Dyskusja szybko zeszła z poziomu ogólnych zasad do konkretnych nieruchomości. Uczestnicy wskazywali działki, które nie znalazły się w strefach pozwalających na rozwój zabudowy. Chcieli wiedzieć, dlaczego granica przebiega właśnie w tym miejscu i co zdecydowało o przeznaczeniu poszczególnych terenów.

Jeden z uczestników konsultacji nie zgodził się, aby rozmowę o wskazanych przez niego nieruchomościach przełożyć na indywidualny dyżur projektanta. Podkreślał, że sprawa dotyczy większego obszaru, a nie wyłącznie jego działki.

– Przyjechałem 120 kilometrów stąd po to, żeby spotkać się tutaj na konsultacjach. Chcę przedstawić te uwagi, żeby wybrzmiały, ponieważ nie dotyczą tylko mojej działki, ale także działek sąsiednich – mówił.

Mieszkańcy pytali między innymi o niewielkie działki pominięte przy wyznaczaniu stref. Wskazywali istniejącą zabudowę, wcześniejsze inwestycje oraz uzbrojenie terenu. Chcieli poznać podstawę decyzji, przez którą część nieruchomości zachowała możliwość zabudowy, a inne znalazły się w strefach o odmiennym przeznaczeniu.

Dla właścicieli nie była to rozmowa o kolorach na mapie. Chodziło o możliwość postawienia domu, przekazania ziemi dzieciom albo sprzedaży nieruchomości.

Izabela Sobierajska tłumaczyła, że przy sporządzaniu planu ogólnego miasto nie może dowolnie wyznaczyć każdej działki pod zabudowę. Wielkość stref mieszkaniowych wynika z określonych przepisami obliczeń. Znaczenie ma między innymi prognozowana liczba mieszkańców oraz chłonność terenów, na których zabudowa jest już możliwa.

– Z obliczeń matematycznych wychodzi nam konkretna powierzchnia. Ile mogliśmy, zwiększyliśmy – wyjaśniała projektantka.

W pierwszej kolejności trzeba uwzględnić tereny przeznaczone pod zabudowę w obowiązujących planach miejscowych. Dopiero później można analizować kolejne obszary. To ogranicza możliwość uwzględnienia wszystkich wniosków składanych przez właścicieli.

Podczas spotkania przywołano przykład sąsiedniej gminy Sochaczew, która ma dużą powierzchnię objętą miejscowymi planami zagospodarowania. Istniejące dokumenty także wpływają na późniejsze wyliczenia i możliwości wskazywania nowych terenów.

Stanisław Wachowski przypominał, że przygotowanie planu ogólnego nie wynika z decyzji władz Sochaczewa. Taki obowiązek nałożono na wszystkie gminy.

– Mamy takie przepisy. Jest obowiązek sporządzenia planów ogólnych i te przepisy nie dzielą terenów na te, które są przy CPK, i te, które są daleko od CPK – mówił zastępca burmistrza.

Brak planu ogólnego przełożyłby się na możliwość wydawania kolejnych decyzji o warunkach zabudowy. Miasto musi więc przeprowadzić procedurę, nawet jeżeli część rozwiązań wzbudza sprzeciw właścicieli gruntów.

Kolejnym ograniczeniem są obszary zagrożone powodzią. W trakcie prezentacji wyjaśniono, że na terenach znajdujących się w zasięgu wód powodziowych nie można było wskazać nowych stref przeznaczonych pod zabudowę.

– W zasięgu wód powodziowych Wody Polskie zabroniły nam wskazywać nowych terenów – mówiła Izabela Sobierajska.

Podczas spotkania pojawił się również temat doliny Wisły i występujących wzdłuż niej form ochrony przyrody. Wskazywano parki krajobrazowe, obszary Natura 2000 oraz obszary chronionego krajobrazu. Tworzą one system pozwalający zachować ciągłość terenów przyrodniczych i umożliwiać migrację zwierząt.

Takie uwarunkowania sprawiają, że bliskość istniejących domów nie wystarcza, aby sąsiednią działkę automatycznie przeznaczyć pod budownictwo. Znaczenie mają również przepisy środowiskowe, zagrożenie powodziowe i rola terenów otwartych.

Nie wszyscy uczestnicy domagali się przeznaczania kolejnych gruntów pod zabudowę. Jedna z mieszkanek przekonywała, że plan powinien wynikać z szerszej koncepcji rozwoju miasta. Jej zdaniem nie można analizować każdej działki w oderwaniu od tego, jak Sochaczew ma wyglądać za kilkanaście lat.

– Nie jestem specjalistką. Jestem sochaczewianką i staram się myśleć rozsądnie. Nie można stworzyć planu w oderwaniu od koncepcji architektonicznej Sochaczewa – podkreślała.

Jako przykład wskazała plac przy ulicy Kościuszki. Zamiast zajmować kolejne tereny zielone, zaproponowała rozważenie bardziej intensywnej zabudowy w miejscach położonych bliżej centrum. Mówiła o wyższym budynku mieszkalnym z lokalami handlowymi lub usługowymi na parterze.

Takie rozwiązanie – jej zdaniem – mogłoby częściowo odpowiedzieć na potrzeby mieszkaniowe, a jednocześnie pozwolić zachować niezabudowane tereny.

Nie przedstawiała gotowego projektu. Chodziło o kierunek myślenia: najpierw wykorzystać odpowiednie tereny wewnątrz miasta, zamiast rozszerzać zabudowę na każdy wolny fragment gruntu.

Wraz z pytaniami o nowe mieszkania pojawił się temat komunikacji. Jedna z mieszkanek wskazywała na problemy z przejazdem ulicą Płocką oraz dojazdem do centrum od strony szpitala.

Pytała, czy przy wyznaczaniu kolejnych terenów mieszkaniowych przeanalizowano obciążenie istniejących dróg. Więcej domów i mieszkań oznacza przecież większy ruch, potrzebę miejsc parkingowych oraz kolejne samochody zmierzające każdego dnia do centrum.

Uczestnicy spotkania zwracali uwagę, że decyzji o rozwoju zabudowy nie można oddzielać od infrastruktury. Samo wskazanie terenów mieszkaniowych nie rozwiązuje problemu dojazdu do nowych osiedli.

W dyskusji kilkukrotnie powrócił Centralny Port Komunikacyjny. Mieszkańcy pytali, czy przyjęte wyliczenia uwzględniają możliwy napływ nowych osób i rozwój inwestycji związanych z portem.

Stanisław Wachowski mówił o wcześniejszych spotkaniach dotyczących strategii rozwoju otoczenia CPK. Uczestniczyły w nich samorządy z obszaru objętego dokumentem, w tym Sochaczew. Miasto zgłaszało inwestycje, które jego przedstawiciele uznawali za potrzebne.

Mieszkańcy zastanawiali się również, czy plan ogólny będzie można zmienić, jeżeli rozwój CPK wpłynie na sytuację demograficzną i zapotrzebowanie na nowe tereny. Pytali, czy dokument przyjmuje się na wiele lat, czy powinien reagować na zmieniającą się sytuację.

Jedna z uczestniczek mówiła wprost, że obawia się scenariusza, w którym samorządy przyjmą plany ogólne, a niedługo później będą zmuszone rozpoczynać procedury ich zmiany.

Właściciele nieruchomości pytali również o wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy. Chcieli wiedzieć, jakie znaczenie zachowają po wejściu w życie planu ogólnego i czy sytuacja zmienia się w zależności od tego, na jakim etapie znajduje się inwestycja.

Pojawiły się też pytania o grunty rolne. Jedna z mieszkanek wskazywała, że rodzice prowadzili gospodarstwo, ale ich dzieci wybrały inną drogę zawodową. W przyszłości mogą chcieć sprzedać odziedziczoną ziemię osobie, która nie ma statusu rolnika.

Pytała, czy nowy właściciel będzie mógł przebudować istniejący budynek, postawić nowy dom albo zmienić sposób wykorzystania nieruchomości.

Te pytania najlepiej pokazały, dlaczego plan ogólny budzi tak duże zainteresowanie. Dla urzędników i projektantów to dokument obejmujący całe miasto. Dla mieszkańca często sprowadza się do jednej działki i odpowiedzi, co będzie mógł na niej zrobić.

Podczas spotkania Stanisław Wachowski, Tadeusz Krysiak i Izabela Sobierajska nie ograniczyli się do przedstawienia projektu. Odpowiadali na pytania, wyjaśniali zasady wyznaczania stref i kierowali mieszkańców na indywidualne rozmowy dotyczące konkretnych nieruchomości.

Uwagi do projektu planu ogólnego Sochaczewa można składać do 27 lipca. Dla właścicieli działek to moment, w którym mogą przedstawić swoje argumenty, wskazać konkretny teren i odnieść się do zaproponowanego przeznaczenia.

Po zakończeniu konsultacji zgłoszone uwagi zostaną przeanalizowane. Następnie projektem zajmą się radni.