Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla działki po byłej Mleczarni - dalsze działania

22 lutego, bieżącego roku Stowarzyszenie "Nasz Zamek" zgłosiło uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Sochaczew, obejmującego fragment miasta położony w rejonie ulicy Traugutta (teren dawnej Mleczarni będący w posiadaniu Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej w Łowiczu). Działanie związane było z wyłożeniem tegoż do publicznego wglądu, w celu konsultacji społecznych, w okresie od 04.01.2011 r. do 22.02.2011 r. Chcielibyśmy poinformować sochaczewian, na jakim etapie aktualnie znajduje się procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru oraz jaki skutek odniosły nasze uwagi.

Przypomnijmy: do uchwalenia niniejszego planu przystąpiono ponad 12 miesięcy temu, po tym jak do Urzędu zgłosił się inwestor, chcący po zakupie działki od Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej, wybudować tu blaszany supermarket. W trakcie prac pojawili się kolejni, tym razem zainteresowani wzniesieniem w tym miejscu galerii handlowej. Jako, że pożądany teren znajduje się w ścisłym centrum miasta, na jego obszarze oraz w najbliższym sąsiedztwie zlokalizowane są charakterystyczne historyczne kamienice oraz ruiny zamku, zaś nowy obiekt, który tu powstanie będzie w znaczący sposób rzutował na architektoniczny charakter tego fragmentu Sochaczewa, również my - ze strony społecznej - postanowiliśmy włączyć się do dyskusji. Uwagi do planu zgłosiliśmy za wiedzą i konsultacją pracowników Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Urzędu Miasta oraz Burmistrza Piotra Osieckiego - spotkanie w tej sprawie odbyło się 15.02.2011 r. Dyskusja już nad treścią złożonych uwag oraz ich omówienie odbyło się na spotkaniu przedstawicieli Stowarzyszenia z burmistrzem 14.03.2011 r.

Uwagi Stowarzyszenia „Nasz Zamek” (pełna ich treść znajduje się tutaj):

• Obowiązująca linia zabudowy – pierwotny projekt miejscowego planu zakładał, że nowa kubatura może być wzniesiona na całej długości działki, wzdłuż ulicy Traugutta, w oparciu o tzw. współczesną linię zabudowy, wycofaną o 10 metrów w stosunku do tzw. linii historycznej, którą aktualnie wyznacza ciąg kamienic, od skrzyżowania ulicy Warszawskiej z ulicą Traugutta, do kamienicy położonej na działce Mleczarni. Postulowaliśmy zachowanie linii historycznej pomiędzy kamienicą przy ulicy Traugutta 15, a głównym budynkiem byłej Mleczarni, a następnie „przesunięcie” dalszej części nowego budynku na linię współczesną, w oparciu o południową elewację kamienicy z terenu Mleczarni. Uwaga ta w skorygowanym projekcie planu została w całości przyjęta. Jedynym potencjalnym odstępstwem jest „dopuszczenie dwóch cofnięć (uskoków) w obowiązującej linii zabudowy na odcinku od budynku głównego byłej mleczarni do kamienicy „Traugutta 15” na długości łącznej nieprzekraczającej 15 % długości tego odcinka (odległości pomiędzy budynkami), przy czym cofnięcia te winny służyć wyeksponowaniu fragmentu północnej ściany budynku głównego byłej mleczarni i optycznego oddzielenia budynku w obszarze 1.17 U od kamienicy „Traugutta 15”.

• Podziały elewacyjne nowych kubatur - pierwotny projekt miejscowego planu nie odnosił się szczegółowo do elementów detalu i podziałów elewacji nowego obiektu. Postulowaliśmy w tej materii wprowadzenie zapisów nakazujących przy kreacji frontów nowej kubatury, odniesienie się do najbardziej wartościowego historycznie, zastanego, architektonicznego kontekstu, za który w rozpatrywanym przypadku uznać należy, bezpośrednio sąsiadujące lub mające być integralną częścią nowo powstałych kubatur, kamienice z okresu XX – sto lecia międzywojennego. Proponowaliśmy zapis o konieczności nawiązania w elewacji frontowej (od ulicy Traugutta) nowo powstałego obiektu do pionowych i poziomych podziałów elewacyjnych budynku bezpośrednio z nim sąsiadującego (kamienicy przy Traugutta 15) oraz mającego być integralną częścią nowego obiektu (kamienicy znajdującej się na terenie Mleczarni) - chodziło np o otwory okienne. Postulowaliśmy również, aby rozważyć wprowadzenie zapisu o podziale elewacji frontowej nowej kubatury na moduły imitujące kilka budynków w pierzei. Uwagi te w skorygowanym projekcie planu zostały w całości przyjęte - zapis docelowy uzyskał brzmienie: „realizacja zagospodarowania wymaga uwzględnienia (oprócz pozostałych ustaleń planu) następujących elementów i warunków: uporządkowanego rytmu podziałów, z zastosowaniem modularności na elewacjach budynków od strony drogi publicznej w nawiązaniu do istniejących budynków: budynku głównego byłej mleczarni lub kamienicy Traugutta 15" oraz "nawiązania w detalu i artykulacji elewacji frontowej budynków do niektórych istniejących elementów elewacji frontowej budynku głównego byłej mleczarni – kształtu i rytmu okien piętra i łuków parteru".

• Materiały budowlane - pierwotny projekt miejscowego planu nie odnosił się szczegółowo do materiałów budowlanych, z których miałaby być wzniesiona elewacja frontowa (od ulicy Traugutta) nowego obiektu. Postulowaliśmy wprowadzenie zapisu wykluczającego użycie tanich materiałów budowlanych oraz zastosowanie w przewadze elewacji murowanej. Uwaga ta w skorygowanym projekcie planu została przyjęta w połowie – wprowadzono zapis wykluczający wykańczanie nowego budynku ""materiałami elewacyjnymi niskiej jakości, a w szczególności standardowymi blachami trapezowymi, sidingiem, czy stolarką plastikową". Nie odniesiono się zaś w żaden sposób do drugiej części tej uwagi.

Reasumując: z 3 grup uwag, które złożyliśmy każda została zaakceptowana przez urzędników w całości bądź częściowo.

Do opisywanego skorygowanego projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od złożonych uwag, wprowadzono jeszcze kilka dodatkowych, wartościowych zapisów:

• "Zabudowę usługową usytuowaną w obowiązującej linii zabudowy (poza budynkiem głównym byłej mleczarni) należy realizować, co najmniej na całej długości obowiązującej linii zabudowy od strony ulicy Traugutta i na głębokość, co najmniej 9,0 m w formie budynków o wysokości w przedziale od dwóch do trzech kondygnacji nadziemnych" (zabezpieczenie przed wzniesieniem dwu bądź trzykondygnacyjnej ściany parawanowej, stanowiącej rodzaj makiety, za którą mogłaby kryć się jednokondygnacyjna hala supermarketu – jako przykład takiego rozwiązania i zarazem przestroga, załączone pod tekstem zdjęcie Lidla w Głogowie).

• "Dopuszcza się realizację w obszarze usług handlu w postaci wydzielonych w budynku usługowym przegrodami budowlanymi pojedynczych lokali handlowych tworzących galerię handlową, przy zachowaniu pozostałych ustaleń planu".

• "Wielkość łącznej powierzchni zabudowy budynków usługowych w stosunku do powierzchni obszaru ustala się na maksimum 50%, a wielkość łącznej powierzchni zabudowy budynków usługowych, gospodarczych i garażowych ustala się na maksimum 65%".

Warto przypomnieć jeszcze kilka innych słusznych zapisów, zawartych przez urzędników już w pierwotnym projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla niniejszego obszaru:

• "W trakcie realizacji nowego zagospodarowania w obszarze 1.17 U nakazuje się zaadaptowanie do nowej funkcji obszaru, istniejącego i pokazanego na rysunku planu budynku głównego byłej mleczarni. Zachowaniu podlegają ściany zewnętrzne budynku, artykulacja elewacji i detal elewacji. Dopuszcza się nadbudowę budynku (budynek przed II wojną światową miał trzecią kondygnację; po zniszczeniach został przebudowany), usunięcie przybudówek, wykonanie podcieni w parterze i zmiany w podziałach wewnętrznych".

• "Zabudowę usługową lub usługowo-mieszkaniową usytuowaną w obowiązującej linii zabudowy od strony ul. Traugutta realizować w formie budynków o wysokości w przedziale od dwóch do trzech kondygnacji nadziemnych".

• "Nie dopuszcza się sytuowania zabudowy gospodarczej lub garażowej w obowiązującej linii zabudowy".

• "Należy uwzględnić ujednolicony system informacji wizualnej i reklamowej".

Oprócz naszego Stowarzyszenia uwagi zgłosiły również inne podmioty:

• 2 różnych inwestorów zainteresowanych inwestycją na obszarze byłej Mleczarni – odrzucone w całości,

• Stowarzyszenie Polski Komitet Obrony Kupców i Integracji Kupieckiej – częściowo przyjęte,

• kancelaria adwokacka w imieniu jednego z podmiotów – częściowo przyjęte.

Po uwzględnieniu części uwag skorygowany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłożony był ponownie do publicznego wglądu w okresie od 13.04 do 04.05. bieżącego roku. 04.05. odbyła się dyskusja publiczna nad dokumentem po korektach. Do 18.05.2011 r. można składać uwagi, które następnie zostaną jeszcze raz rozpatrzone przez burmistrza. W przypadku ich odrzucenia projekt trafi na sesję rady miasta, gdzie odbędzie się głosowanie. Jeśli skorygowany niniejszy projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w obecnym kształcie zostanie uchwalony, to szansa na powstanie w miejscu dawnej Mleczarni budynku o architekturze wykazującej poszanowanie historycznego kontekstu znacznie się zwiększy. O ostatecznych rozstrzygnięciach będziemy informować na bieżąco.

Łukasz Popowski