Uwagi do projektu m.p.z.p. obejmującego teren po byłej Mleczarni

22 lutego, bieżącego roku Stowarzyszenie "Nasz Zamek" zgłosiło uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Sochaczew, obejmującego fragment miasta położony w rejonie ulicy Traugutta (teren dawnej Mleczarni będący w posiadaniu Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej w Łowiczu). Działanie związane było z wyłożeniem tegoż do publicznego wglądu, w celu konsultacji społecznych, w okresie od 04.01.2011 r. do 22.02.2011 r.

Przypomnijmy: do uchwalenia niniejszego planu przystąpiono 12 miesięcy temu, po tym jak do Urzędu zgłosił się inwestor, chcący po zakupie działki od Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej, wybudować tu blaszany supermarket. W trakcie prac pojawili się kolejni, tym razem zainteresowani wzniesieniem w tym miejscu galerii handlowej. Jako, że pożądany teren znajduje się w ścisłym centrum miasta, na jego obszarze oraz w najbliższym sąsiedzctwie zlokalizowane są charakterystyczne historyczne kamienice, zaś nowy obiekt który tu powstanie będzie w znaczący sposób rzutował na architektoniczny charakter tego fragmentu Sochaczewa, również my - ze strony społecznej - postanowiliśmy włączyć się do dyskusji. Do działania - poprzez kierowane do nas monity i uwagi - zachęcało również wielu sochaczewian, wyrażajacych obawy w odniesieniu do formy planowanego obiektu. Uwagi do planu zgłosiliśmy za wiedzą i konsultacją pracowników Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Urzędu Miasta oraz Burmistrza Piotra Osieckiego - spotkanie w tej sprawie odbyło się 15.02.2011 r. Wspólne ich omówienie zaplanowano na kolejnym, którego termin zostanie ustalony.

Poniżej prezentujemy całą treść złożonego przez nas pisma, wzbogaconą o zdjęcia omawianego obszaru, uzupełnione schematycznymi grafikami (w załączniku), pozwalającymi łatwiej zobrazować sobie, niektóre zawiłe zapisy (legenda do grafik wpleciona jest w cytowaną treść pisma). Jako materiał porównawczy załączamy również zdjęcia prezentujące interesujące rozwiązania, analogiczne do charakteru planowanego w Sochaczewie - z Łowicza (Galeria Łowicka) oraz Radomia (Galeria Rosa). Stanowią one materiał poglądowy odnośnie skali i możliwości urzędniczej ingerencji w wygląd budynku, przy realizacji tego typu inwestycji. Wykazują również, że obiekt w typie galerii handlowej, może być wzniesiony z poszanowaniem najbliższego otoczenia i to zarówno przy pomocy bezpośrednich (vide Łowicz), czy też już mocno przefiltorwanych przez współczesność (vide Radom) cytatów z historycznej architektury.

Sochaczew, dn. 22. 02. 2011 r.

Do:
Burmistrz Miasta Sochaczew
Piotr Osiecki

Uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego miasta Sochaczew obejmującego fragment
miasta położony w rejonie ulicy Traugutta
(teren dawnej Mleczarni będący w posiadaniu Okręgowej
Spółdzielni Mleczarskiej w Łowiczu)

Bardzo pozytywnie postrzegamy regulacje i wytyczne zawarte w wyłożonym do publicznego wglądu projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Sochaczew, sporządzonego dla terenu położonego w rejonie ulicy Traugutta (teren dawnej Mleczarni będący w posiadaniu Okręgowej Spółdzielni Mleczarskiej w Łowiczu). Pozwalają one myśleć o właściwym – pełnym szacunku dla otoczenia, zagospodarowaniu niniejszej działki przez ewentualnego, przyszłego inwestora. Nie obejmują jednakże kilku pomniejszych kwestii, które w efekcie mogą znacznie rzutować na jakość powstałej w tym miejscu architektury. Dlatego też postanowiliśmy zgłosić do tegoż projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, drobne korekty, a co za tym idzie poddać pod rozwagę nasz punkt widzenia:

1) Obowiązująca linia zabudowy.

Na niniejszej działce powstaje problem ustalenia właściwej, obowiązującej linii zabudowy. W tym momencie w rejonie ulicy Traugutta, po interesującej nas stronie - od skrzyżowania tejże z ulicą Warszawską, do skrzyżowania z ulicą Hanki Sawickiej - występuje zabudowa w dwóch liniach zabudowy (poza pewnymi nieistotnymi, z punktu widzenia opisywanego zagadnienia, wyjątkami):

· pierwsza, którą umownie – dla potrzeb niniejszego tekstu – nazwać możemy historyczną. Wyznacza ją ciąg budynków (w tym również międzywojennych – stąd nazwa) począwszy od skrzyżowania ulicy Traugutta z Warszawską, a skończywszy na kamienicy położonej na działce Mleczarni. Zaobserwować tu można niekompletną – z racji ubytków w zabudowie – wschodnią pierzeję ulicy Traugutta,

· druga, którą umownie – dla potrzeb niniejszego tekstu – nazwać możemy współczesną. Cofnięta jest w głąb działek o 10 metrów w stosunku do linii historycznej. Wyznaczają ją zabudowania Hotelu Chopin oraz budynek usługowy przy ulicy Traugutta 23.

W projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do którego się odnosimy, obowiązująca linia zabudowy została przesunięta w głąb działki - z linii historycznej na linię współczesną. Zabieg ten w generaliach można oceniać jako właściwy – dzięki niemu uzyskuje się nieco więcej przestrzeni od frontu przyszłej, pomieszczonej tu kubatury, nawiązując przy okazji do sąsiadującej - współczesnej linii zabudowy. Pomysł wymaga jednak, według nas, drobnych korekt, jako że nie rozwiązuje podstawowego problemu, który na niniejszej działce zachodzi, którego sens sprowadza się do harmonijnego powiązania ze sobą dwu różnych, występujących w pobliżu linii zabudowy.

Problem ten jest ważki i dotyczy zresztą nie tylko opisywanego miejsca, ale całości historycznego centrum miasta. Zjawisko wznoszenia budynków przy miejskich ulicach w oparciu o wzajemnie różniące się - w tym samym kamienicznym ciągu - linie zabudowy zauważyć można było już w okresie międzywojennym. Proces ten, spotęgowany jeszcze w latach późniejszych, pogłębił jedynie chaos architektoniczno-urbanistyczny w historycznym centrum Sochaczewa. Zastosowanie zaproponowanej w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującej linii zabudowy, w ciągu całej projektowanej przy ulicy Traugutta zabudowy, może niestety również w ten chaos się wpisywać. Newralgicznym, według nas, w opisywanym kontekście, miejscem na tej działce, jest przestrzeń pomiędzy kamienicą znajdującą się na terenie Mleczarni, a kamienicą przy ulicy Traugutta 15 (właścicel – p. Zwierzchowski), gdzie wycofanie o 10 metrów obowiązującej linii zabudowy - z historycznej na współczesną - nie wydaje się wystarczająco harmionijnym rozwiązaniem. Szczególnie razić będzie odsłonięty, ślepy szczyt kamienicy przy Traugutta 15 oraz brak kontynuacji w kierunku południa historycznej linii zabudowy w ulicy Traugutta – bardzo dostrzegalny z racji ukształtowania terenu, przy obserwacji z okolic Placu Kościuszki, czy skrzyżowania ulicy Traugutta z ulicą Warszawską. Z drugiej strony, zachowanie harmonii w przyszłej zabudowie w perspektywie widokowej rysującej się ze strony Hotelu Chopin wymaga zastosowania zaproponowanej w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego współczesnej linii zabudowy, zgodej z usytuowaniem budynków Hotelu oraz obiektu przy Traugutta 23.

Rozwiązaniem, które pogodziłoby te rozbieżności, i które do projektu miejscowego planu zagospodarowania, naszym zdaniem, należałoby wprowadzić, byłoby zastosowanie historycznej linii zabudowy pomiędzy kamienicą zanajdującą się na terenie Mleczarni, a kamienicą przy Traugutta 15, zaś dalej w kierunku Hotelu Chopin cofnięcie jej już na linię współczesną. Korzyści jakie płyną z takiego rozwiązania są następujące:

· dzięki temu, że kamienica znajdująca się na terenie Mleczarni posiada pełnoprawną elewację od południa, przesunięcie linii zabudowy z historycznej na współczesną w oparciu o jej mury nie tylko nie przyniesie negatywnych konotacji, ale będzie zabiegiem korzystnym – uwypuklającym, czy też eksponującym, w ramach nowego architektonicznego tworu, obiekt historyczny,

· zastosowanie w powyższym planie dwóch linii zabudowy zapewni harmonijne przejście między linią historyczną, a współczesną,

· powstały nowy twór architektoniczny ma szansę dzieki takiemu rozwiązaniu, wyglądać czytelnie i komponować się harmonijnie z otaczającą zabudową z każdej perspektywy widokowej,

· dzięki wyeksponowaniu południowej elewacji kamienicy znajdującej się na terenie Mleczarni oraz zaaranżowaniu sugerowanych tu w projekcie planu zagospodarowania przestrzennego podcieni w parterowej kodygnacji, istnieje możliwość wykonania w tym miejscu szerszego chodnika oraz zaaranżowania od tej strony głównego wejścia do nowopowstałego obiektu.

(Problematykę dwu linii zabudowy obrazują zdjęcia działki z naniesionymi grafikami, gdzie kolorem czerwonym oznaczono rozwiązanie zawarte w projekcie miejscowego planu, zaś niebieskim proponowane w uwagach przez Stowarzyszenie "Nasz Zamek")

2) Podziały elewacyjne nowych kubatur. Materiały budowlane.

Właściwie w projekcie miejscowego planu zagospodarowania została ujęta ilość kondygnacji nowego tworu architektonicznego (od dwóch do trzech) oraz konieczność zachowania istniejącej na terenie Mleczarni kamienicy z okresu międzywojnia. Jak się nam wydaje, istnieje również konieczność doprecyzowania wytycznych odnośnie elementów elewacji nowego obiektu. W takich sytuacjach najlepszym według nas modelem postępowania i kreacji frontów nowych budynków, jest odnoszenie się do najbardziej wartościowego historycznie, zastanego, architektonicznego kontekstu, za ktróry w rozpatrywanym przypadku uznać należy bezpośrednio sąsiadujące lub mające być integralną częścią nowo powstałych kubatur kamienice z okresu XX – sto lecia międzywojennego. Kontekst ten jest dodatkowo wzmocniony przez znajdujące się w najbliższym otoczeniu: budynek Sanepidu oraz kamienicę na rogu ulicy Traugutta i Podzamcze – oba z tego samego okresu. Toteż – jako wymóg obligatoryjny – powinno zawrzeć się zapis o konieczności bezpośredniego nawiązania w elewacji frontowej (od ulicy Traugutta) nowopowstałego obiektu do pionowych i poziomych podziałów elewacyjnych budynku bezpośrednio z nim sąsiadującego (kamienicy przy Traugutta 15) oraz mającego być integralną częścią nowego obiektu (kamienicy znajdującej się na terenie Mleczarni) - chodzi np. o otwory okienne.

Sugerowane w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w parterowej kondygnacji kamienicy z terenu Mleczarni, podcienie, mogłyby zatem kontynuować się w kierunku północnym i kończyć przy szczytowej ścianie kamienicy p. Zwierzchowskiego. Aby nowo powstały obiekt nie zdominował otoczenia, być może należałoby rozważyć także wprowadzenie zapisu o podziale elewacji frontowej tej kubatury na moduły imitujące kilka budynków w pierzei.

Aby uniknąć zagrożenia powstania budynku wzniesionego z niskiej jakości materiałów budowlanych (typu blacha falista), należałoby zawrzeć obligatoryjny wymóg zastosowania elewacji murowanej (niezależnie od materiałów użytych do wzniesienia muru) z możliwością wprowadzenia fragmentów kojarzących się współcześnie jak np. szkło (dobrym przykładem takich rozwiązań jest Galeria Rosa w Radomiu – zdjęcie w załączeniu).

Mamy nadzieję, że wynikające z autentycznej troski o przyszły wygląd tak ważnego dla centrum
Sochaczewa obszaru, sugerowane przez naszą organizację, zmiany do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zostaną przyjęte ze zrozumieniem i poddane pod rozwagę przy konstruowaniu i przyjmowaniu jego ostatecznej wersji.

Z poważaniem

Łukasz Popowski

Prezes Stowarzyszenia "Nasz Zamek"